依据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，建房需要办理建设工程规划许可证，而办理这个手续规划主管部门首先需要你证明土地权属是你的才可以办理。没有土地证你也就没法证明，而土地转让合同是不可以的。因此，你无法无得建设工程规划许可证。因此你如果未批先建就是违法建设 。