你好，我想问一下我们家最近通过中介买二手房，我母亲已过年龄无法做银行按揭贷款，但是在购买合同上签了字，付了订金，就对房主说用我的身份做贷款，可是我的收入不足以做银行按揭贷款，请问两个问题，第一，我母亲和房主签的购房合同有效吗？第二，如果无效，订金还能退回吗？