若物业起诉的裁定在房产执行之前，但是房屋成交价不足以弥补物业费的欠款，或者物业只分配到了某一部分，原则上物业费不应当要求竞拍人再次承担。但是毕竟在物业管辖的小区居住，物业会采取相应的办法收取这部分欠款。 若物业起诉的裁定在房产执行之后，那么法院拍卖执行的房产为净值拍卖，则所有物业费由竞拍成功者承担。 物业的起诉时间，做出裁定的时间。这个时间问题主要牵涉到是否在房产已经在被法院执行之前，如果在法院执行之前，物业所上诉的法院就可以作为执行法院参与标的的债权分配。原则上，物业费的起诉也是属于该套房产上面所属的债权。这种情况，物业会参与债权分配则不再由竞拍者承担。