上诉人冯小红因与被上诉人吕介宝物权保护纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。 冯小红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持冯小红一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费及冯小红的律师费由吕介宝承担。事实与理由如下：一、司法拍卖有别于普通的买卖合同关系，不应当适用我国《合同法》第二百二十九条的规定。首先，我国《合同法》调整的是平等主体之间的关系。而司法拍卖，属于法院执行程序的一个阶段，法院一方居于强势地位，买受人方属于相对弱势一方，其权益应受到合理的保护。其次，我国《合同法》并无针对司法拍卖的相关规定，故将我国《合同法》的普通原则引用到司法拍卖领域，不仅没有法律依据，也没有法理依据。二、吕介宝与原业主徐莉和陆照详签订的《车位租赁合同》是一份虚假合同，明显是吕介宝为了配合原业主规避执行而签订的。该《车位租赁合同》应是无效合同。首先，在一审庭审中，吕介宝对2017年11月17日为何缴纳2400元车位管理费的解释中明确表示有1200元是代徐莉的车位缴纳，这一行为不符合常理，因为徐莉本身就居住在本小区。其次，吕介宝与原业主签订长达18年租约的《车位租赁合同》，明显不符合常理。三、冯小红在竞买案涉车位过程中没有任何过错，不应承受无辜的损失。法院告知的所谓“按现状交付”，指的是表面现状，并不包括表面看不见的“租约”。四、吕介宝虽然与原业主签订了《车位租赁合同》，但没有办理备案登记及缴税。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条及相关规定，即便吕介宝与原业主签订的《车位租赁合同》有效，但没有依法办理备案登记及缴税，不产生对抗第三人的效力。因此，吕介宝继续霸占冯小红的车位是毫无道理的。五、竞买人通过司法拍卖获得的财物利益应当受到合理保护。冯小红基于对法院的高度信赖，参与竞买的行为，是对法院执行程序工作的支持。法院在张贴查封公告期间，被执行人及承租人均未向法院申报租赁情况，评估报告亦无披露该车位的租赁情况。如果评估报告披露该车位租赁情况，将严重影响案涉车位的价值，冯小红亦不会按此价格参与拍卖并支付拍卖款项。且，案涉车位竟然存在长达18年之久的租约，冯小红没有任何途径可获知，这严重损害冯小红的利益。综上，请求二审法院依法维护冯小红的合法权益。 吕介宝二审辩称：一、拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，司法拍卖应在法律规定范围之内拍卖，不能以损害第三方的合法权益为前提。冯小红称司法拍卖不适用我国《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则是错误的。二、吕介宝与徐莉、陆照祥签署《租赁协议》真实有效，一审法院认定正确，冯小红称《租赁协议》虚假没有任何依据。从冯小红提供的一系列证据，包括《租赁协议》、《收据》、《保管费交费打单凭证》、《2016年车位管理费收据》、《车位保管费汇款凭证》等，都印证吕介宝与徐莉、陆照祥双方签署《租赁协议》，并按照该协议履行的过程，租赁案涉车位事实真实存在。一审法院更是亲自到物管处核实情况，调查的情况与吕介宝的陈述相符。冯小红称签署18年租约，并且一次性用现金交付不符合常理的说法，是主观臆断的猜测，没有任何依据。三、租赁合同登记备案不是租赁合同有效的要件，冯小红称租赁合同没有办理登记备案，不能对抗第三人效力的说法没有法律依据。四、冯小红作为案涉车位买受人，在一审法院已经声明车位是现状拍卖并充分提醒的情况下，自己没有到现场和物业公司调查了解，把责任归咎于吕介宝没有去申报租赁情况及法院没有调查告知，是不负责任的推脱责任的行为，应自行承担由此带来的风险和损失。综上，请求二审法院依法驳回冯小红的全部上诉请求。 因本案纠纷，冯小红于2018年1月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.吕介宝停止侵占冯小红所有的位于广州市黄埔区xx号地下一层xx号车位，立即将车位交还冯小红；2.吕介宝赔偿因其侵占冯小红车位造成冯小红租用停车位的经济损失，经济损失自2017年12月21日起至吕介宝交还车位之日止，按每月700元计算；3.本案的诉讼费用由吕介宝承担。 一审法院经审理查明：一审法院根据（2015）穗黄法民二初字第438号民事调解书、（2017）粤0112执303-306号执行裁定书及协助执行通知书依法查封了陆照祥名下的位于广州市黄埔区黄xx号地下一层xx号车位，因陆照祥未履行生效法律文书，一审法院依法将上述房产评估拍卖。2017年9月21日，一审法院发出案涉车位拍卖公告，载：本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。特别提醒，标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。 冯小红于2017年10月31日通过竞拍以189000元购得上述房产。一审法院依法作出（2017）粤0112执306号之三执行裁定书，裁定解除对上述房产的查封并将该房产过户登记至冯小红名下。冯小红依据上述执行裁定书及协助执行通知书，于2017年12月20日取得上述房屋的不动产权证书。 2017年12月28日，冯小红（乙方）与广州市龙的出租汽车股份有限公司（甲方）签订《车位租赁合同》，约定乙方承租甲方的位于黄埔区××地下××、××号车位，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，月租金1400元，租赁期内小区物业管理公司收取的停车位管理费由甲方承担。交租方式为一次性缴纳2018年全年度租金，收款人户名郭裕忠。同日冯小红向郭裕忠银行账户转账16800元。 案外人徐莉对一审法院在（2016）粤0112执304号案件中执行案涉车位提出执行异议，要求中止对案涉车位的执行、暂停分配车位拍卖款。一审法院于2017年11月21日作出（2017）粤0112执异140号执行裁定书，认为执行异议审查程序属于程序性审查，对于夫妻一方为被执行人的执行案件，人民法院不得在执行异议审查程序中对夫妻共同财产或共同债务等涉及当事人实体权利的事项直接作出审查认定，当事人可依法通过诉讼程序另行解决，徐莉也已就此另行提起离婚后财产纠纷诉讼，应由法院依法予以认定，故裁定驳回徐莉的异议。徐莉不服该执行裁定，向广东省广州市中级人民法院申请复议，该院依法作出（2018）粤01执复40号执行裁定书，裁定：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112执异140号异议裁定；二、发回广东省广州市黄埔区人民法院重新作出裁定。 一审法院另查明，2017年11月24日，徐莉与陆照祥达成调解协议，一审法院依法作出（2017）粤0112民初6484号民事调解书，协议约定登记于陆照祥名下的位于广州市黄埔区xx路xx号车位原属夫妻共同财产，徐莉与陆照祥离婚后该房产由双方共同共有，各享有50%份额。徐莉在该案中提交的案涉车位的《广州市不动产登记查册表》显示，该车位于2017年2月10日被一审法院查封。 吕介宝提交了其与案外人陆照祥、徐莉签订的落款日期为2015年12月20日的《租赁协议》以及由陆照祥签署的《收据》，《租赁协议》约定陆照祥、徐莉将黄埔怡港花园怡欣楼负一层116号车位租与吕介宝，租赁期限为18年，即2015年12月20日至2033年12月19日止，吕介宝需在合同签订日一次性交纳租金100000元。《收据》载明收到吕介宝交来租金100000元。庭审中吕介宝称，该100000元是以现金方式支付的。双方均确认停于案涉车位的粤Ａ×××××号小型轿车的登记车主为吕介宝。 吕介宝同时提交了由广州市黄埔区城市建设物业有限公司怡港花园管理处（以下简称物业管理处）开具的《收据》，载收到吕介宝代交的黄埔怡欣楼负一层116号2016年度车位管理费（业主为陆照祥、徐莉）（2016年2月1日至2016年12月31日）1600元；提交了交款人显示为“徐莉”的停车管理费交款明细，载2016年3月1日至2016年12月31日本金-500元，2017年1月1日至2017年12月31日本金1200元，合计700元；2018年1月1日至2018年12月31日本金1200元；提交了中国农业银行业务凭证，载2016年12月5日在广州市黄埔区城市建设物业有限公司跨行消费1400元，2017年11月17日在广州市城市建设钢材批发跨行消费2400元。 为查明案件事实，一审法院依法通知吕介宝本人到庭接受询问。吕介宝称车位是徐莉的，管理费缴费单反馈出来的名字是徐莉。打印凭单中的“-500元”是因为物业管理处将原先的管理费每月100元升至150元，因业主意见比较大，后又调回每月100元，该“-500”是指多交的退回的钱。其中2016年2月1日至2016年12月31日的费用1600元计算方式是2月份是100元每月，3月至12月为150元每月。中国农业银行业务凭证中1400元、2400元对应的是两个车位，其中一半费用是帮隔壁车位缴纳的。 一审法院前往物业管理处调查询问案件有关事实，该物业管理处的财务人员表示吕介宝提交的落款为2016年1月26日的《收据》是其事后向吕介宝出具的，进出车库的登记车辆为粤Ａ×××××号车，其物业中心有两台P**机器，相应的商户名分别就是吕介宝提交的业务凭证上的两个交易地点，系统显示该日期吕介宝缴纳车位管理费，另外该业务凭证上所对应的日期确实有登记在徐莉名下的118号车位缴纳了管理费的记录。 以上事实，有（2017）粤0112执306号之三《执行裁定书》、（2017）粤0112民初6484号《民事调解书》、《广州市不动产登记查册表》、（2017）粤0112执异140号《执行裁定书》、（2015）穗黄法民二初字第438号《民事调解书》、（2018）粤01执复40号执行裁定书、《不动产权证书》《车位租赁合同》《租赁协议》收据、保管费打印单据、银行业务凭证等及当事人陈述等证据附卷佐证。 一审法院认为，吕介宝辩称案涉车位原属于徐莉、陆照祥夫妻共同财产，广州市中级人民法院已经裁定案涉车位单独作为陆照祥个人财产错误，案涉车位应执行回转给陆照祥以及徐莉。因案涉车位已经于2017年12月20日转移登记至冯小红名下，冯小红对案涉车位享有当然的所有权，吕介宝仅凭（2018）粤01执复40号执行裁定书不足以否认物权的登记效力，故对于吕介宝的上述意见不予采纳。本案的争议焦点在于吕介宝与案外人陆照祥、徐莉是否存在真实的租赁合同关系。 根据吕介宝提交了物业管理处出具的管理费缴费票据及中国农业银行的业务凭证，同时根据一审法院向物业管理处核实的情况，证明吕介宝确有交纳2016年2月1日至2018年12月31日期间的车位管理费。案涉车位在物业管理处的登记使用人为徐莉，吕介宝占有使用车位，证明吕介宝与徐莉及陆照祥在该期间确实存在租赁合同关系，且租赁期限从2016年2月1日一直至少延续至2018年12月31日。吕介宝承租案涉车位的起租时间早于案涉车位的查封时间（2017年2月10日），且吕介宝对案涉车位尚余租期至少至2018年12月31日，而冯小红取得案涉车位所有权的时间为2017年12月20日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定，冯小红要求吕介宝立即腾空案涉车位并返还车位的诉讼请求，不予支持。至于车位被占用的经济损失，吕介宝已缴纳车位管理费并主张已向陆照祥、徐莉缴纳租金，冯小红可另行向陆照祥、徐莉主张。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，于2018年6月14日作出判决如下：驳回冯小红的全部诉讼请求。一审案件受理费4094元，全部由冯小红负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审过程中，本院向广州市黄埔区人民法院调取了（2017）粤0112执303-306号执行案的权利申报材料，包括权利申报公告及在案涉车位张贴公告的照片。材料显示，2017年9月12日一审法院作出公告，并张贴于案涉车位所在位置的墙上，请案外人于公告张贴之日起十日内以书面形式申报权利提出执行异议，逾期不提出的，视为放弃主张权利。对于上述证据，冯小红质证表示对三性均无异议。吕介宝质证认为：对公告的真实性、合法性无异议，但该公告指的是对房产主张权利，吕介宝作为车位的租赁人，根据买卖不破租赁的原则，不动产的权利转让对租赁合同无影响，所以不存在主张权利一说。冯小红作为房产的竞拍人，其可向车位管理人去落实车位的使用租赁情况，其没有主动去调查，应自行承担不利的后果。因此，上述证据不能免除冯小红主动调查的义务，也不能证明吕介宝没有去申报权利就丧失了租赁的权利。 另查，一审法院对外公布的拍卖公告中，没有注明案涉车位存在租约及相关情况。一审法院于2017年11月6日作出（2017）粤0112执306号之三裁定书。 本院认为，冯小红在法院拍卖过程中竞拍成功取得本案车位，并已办理产权登记取得产权证书，其对案涉车位享有占有、使用、收益、处分的权利。但是，冯小红在行使物权权利过程中，受到吕介宝主张租赁权的阻碍。因此，本案争议焦点在于吕介宝能否利用“买卖不破租赁”的法律规定拒绝向冯小红交还车位，并拒绝支付其占用期间的占有使用费。 从租赁合同是否真实分析。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案吕介宝与陆照祥、徐莉于2015年12月20日签订的租赁协议，虽采用书面形式，但并不符合法律规定的租赁合同内容要件，尤其是对租金的支付时间、支付方式、租金的递增机制等均未约定，对租赁物的交付、维修等也未作约定，对违约责任的约定也过于笼统。吕介宝称其将18年租期租金10万元一次性以现金方式支付给陆照祥、徐莉，不符合正常租赁市场的商业习惯，且吕介宝并无证据证明其有实际支付租金的行为。结合一审法院现场调查物业管理处财务人员表示吕介宝提交的落款为2016年1月26日的《收据》是事后向吕介宝提供的等事实，本院认为案涉该租赁协议的真实性存在重大疑点。吕介宝称其与陆照祥、徐莉之间的租赁合同真实合法，有违常理和商业习惯，本院不予认可。 从法院拍卖程序分析。一审法院在拍卖案涉车位过程中有审查拍卖标的物的产权，公开拍卖公告，公开并在现场张贴权利申报公告等，冯小红竞拍取得案涉车位产权，没有程序瑕疵。而吕介宝在法院张贴公开权利申报的情况下，并未申报权利，导致法院拍卖公告中并无注明案涉车位存在租约，冯小红不能充分了解拍卖标的的权利瑕疵。因此，应当视为吕介宝放弃主张权利。吕介宝在本案中以其租赁权抗辩交还车位，本院不予支持。一审法院对此认定和处理不当，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，冯小红应自2017年11月6日一审法院作出（2017）粤0112执306号之三裁定书之日取得案涉车位的产权权属。但冯小红起诉自其取得案涉车位产权证书之日的第二日起计付占有使用费，属于其处分自身权利的行为，本院予以准许。吕介宝占有使用冯小红的车位，应当向冯小红支付占有使用费。冯小红提供证据证明其承租同一个地下车库车位的租金标准为每月700元，符合正常的市场价格，要求吕介宝按照每月700元标准支付其占用案涉车位期间的费用，本院予以支持。 综上所述，冯小红上诉理由合法合理，本院予以支持。一审认定和处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初767号民事判决； 二、被上诉人吕介宝于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市黄埔区xx路xx号车位交付给上诉人冯小红； 三、被上诉人吕介宝向上诉人冯小红支付自2017年12月21日起至实际交付车位之日止的占有使用费（按照每月700元标准支付）。 本案一、二审案件受理费各4094元，均由被上诉人吕介宝负担。 本判决为终审判决。