你好，我是房东，房屋租给租户，当时房子装修好的，租客要另作他用，重新装修了，双方约定互不收转让，租期五年，租金按年交，现租户不经营了，已租三年，一直想转租出去，租户想收转让费，现既不交房租，又不交钥匙搬出去，我该怎么办