房屋租赁纠纷，房主将住房承租给房客，房客将住房改为学生宿舍租给多名学生而获利，按合同要求先付年租金后居住，由于房客迟迟不交房租，履行第一年合同己经分三次交付，现要履行第二年合约，房客又开始拖欠，推滞不交，既然不想履行合同房主是否可以要求终止合同。终止合同后房客不肯退房怎么办？