尊敬的客户， 根据您提供的信息，可以大致分析出以下情况。 餐厅定金和转让费金额合计为22万元。 房东认为该款项与餐厅经营有关，可能涉及股东权益。但是，考虑到双方签订的转让协议，房东并不享有任何权利或责任。 根据转让协议，餐厅将在2020年到期，但房东不同意转让。这意味着房东有权要求终止合同，并收回已支付的款项（包括定金和转让费）。 关于装修费用，虽然房东没有明确表示反对，但如果没有新的租赁合同，房东有权拒绝接收任何装修工作。 综上所述，建议尽快与房东沟通并寻求解决方案。如果房东坚持不转让，则应考虑采取法律行动来保护自己的利益。同时，也可以考虑寻找其他方式解决这个问题，如寻找新的租户或重新谈判租金等。 希望以上分析对您有所帮助。如果您需要进一步的帮助，请随时联系我。