我朋友因经营手机店资金周转需要，通过一投资公司向我 借款35万元，借期6个月，月息1.5%，以母亲的房产做抵押，2016年7月21日， 我俩签订了借款及抵押合同，同日，我朋友持委托公证书及房产三证、带着他妈妈身份证原件和我在我市市房管局办理了抵押登记。借款到期之后，我朋友失联了，他妈妈称委托书非其本人签名，我市公证处发函称：公证书不是我处出具。所以公证书是假的 那么我朋友和他母亲的委托的行为可以认定为表见代理吗？那么这个抵押合同有效么？