你好。是这样的我5月份买了一套房。订金交3万。合同签到6月l号。后房东口头承诺宽限到6月l0号。现在房东说我违约了。房子他不卖了。订金也不退。我该怎么和他交涉。上告我有胜算的把握吗。违约金能退给我吗。