在您提到的情况下，确实存在一些争议和挑战。首先，关于借款合同的问题，通常情况下，如果没有书面的借款合同，债权人可能需要证明他们与借款人之间存在有效的借贷关系，并且有足够的证据支持他们的主张。 其次，在涉及房产作为抵押物时，需要注意的是，虽然房产可以作为担保，但必须确保抵押权的有效性。这包括确认房产的所有权归属以及是否有足够的价值来覆盖债务等。此外，如果房产被用于非法或不当的目的（如进行欺诈或其他犯罪活动），则该房产的抵押权可能会受到限制或无效。 再次，关于还款协议和未签订正式文件的情况，尽管口头协议可能有助于解决纠纷，但在法律上仍被视为不充分的证据。为了使您的主张得到支持，建议收集更多的证据，例如转账记录、支付凭证、通话录音等，这些都可以帮助证明借款事实和还款情况。 最后，如果债务人未能按时还款，您可以考虑采取法律措施来追讨欠款。在这种情况下，起诉可能是最直接的方法，但请注意，即使胜诉，也有可能需要执行令来强制执行判决。同时，了解当地的法律规定和程序对于维护权益至关重要。 总之，面对这样的情况，建议寻求专业的法律顾问的帮助，以便更好地理解和应对各种可能的法律问题。