案例：房屋买卖合同中显失公平和欺诈的认定 北　京　市　昌　平　区　人　民　法　院 民　事　判　决　书 (2009)昌民初字第3581号 　　原告焦惠，女，汉族，1964年11月23日生，北京市朝阳区惠新东街甲六号石化总公司居民，住该处。 　　委托代理人陈国清，北京市齐致律师事务所律师。 　　被告范成燕，女，汉族，1958年5月4日生，北京市西城区北钱串胡同16号居民，住北京市昌平区橘郡花园107别墅。 　　委托代理人刘冬云，北京市双利律师事务所律师。 　　第三人邵长云，女，汉族，1933年10月9日生，山东省东营市济南路33号37楼1单元101室居民，住该处。 　　委托代理人张健，女，汉族，1983年8月26日生，河北省沧州市海兴县城关小区居民，住该处。 　　原告焦惠诉被告范成燕及第三人邵长云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由法官潘幼亭担任审判长，人民陪审员韩玉林、王清根参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦惠的委托代理人陈国清，被告范成燕及其委托代理人刘冬云、第三人邵长云以及委托代理人张健均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。 　　原告焦惠在本案诉称，2007年原告打算在北京买房置业，通过中介找到了被告，被告表示她愿意将其在北京时代庄园两套房屋卖给原告，原告陆续向被告打款累计达到*******4.02元(庭审中变更为*******4元)，但被告却在收到款项后将上述两套房屋转卖给他人，在原告向被告索要钱款时，被告称自己暂时无力归还，遂向原告及第三人出具了借据。2008年10月，被告表示愿意将其所有的位于昌平区橘郡花园107别墅卖给原告，用于偿还原告欠款。原告由被告陪同现场看房过程中被告又故意夸大了房屋面积和价值，原告遂同意购买该房，双方于2008年10月16日签订了《房屋买卖合同》，约定被告欠原告及第三人共计*******4元钱抵作首付款，另外原告还需向被告支付950万元房款，房屋总价值为*******2.67元。原告在签订合同后与被告一同办理了房产过户手续，原告在拿到房产证时才发现她买的涉诉房屋并没有被告说的那么大，后来原告又向该房产同小区的业主和开发商询问房价，而且地下室是开发商在出售该房屋时赠送的，不计入购房面积。原告对北京房地产价格不了解，被告故意夸大房屋面积和价值，以高于市场价值三四倍的价格将涉诉房屋卖给原告，使原告利益受到严重侵害，合同显失公平，依据合同法的相关规定可以变更或撤销，故此提起诉讼请求撤销双方签订的房屋买卖合同，诉讼费由被告承担(诉讼过程中，原告还认为被告夸大房屋面积，故意隐瞒了房屋中包含大量违章建筑的事实，存在欺诈行为，可以请求撤销)。 　　原告焦惠向本院提交了如下证据予以证明： 　　1.房屋买卖合同一份，证明双方之间房屋买卖合同关系及约定内容； 　　2.欠条六张，证明原告付款的事实，涉诉房屋的合同价格明显高于市场价值； 　　3.北京市昌平区人民法院(2004)昌民初字第6775号判决书一份，证明被告夸大房屋面积以及私自建筑违章建筑； 　　4.焦惠名下房产证一份，证明房屋的合法建筑面积为395.19平方米，原告曾经将房屋抵押给案外人林文军，后来又注销抵押了。 　　5.鉴定费发票两份，证明本案进行鉴定原告支付了鉴定费共计30355元。 　　被告范成燕答辩称，1.关于事实经过，原告诉称曾陆续向被告打款*******4.02元与事实不符。原被告之间有业务往来关系，合作进行收藏品投资。其间，原告多次到本案争议的房屋中，对被告的家庭背景、资产情况非常了解。在此，当被告为经营向原告及原告母亲邵长云借款时，原告及邵长云先后借给被告324万元和420万元，并约定利息。2008年7月应原告要求，被告就上述借款重新出具借据，向原告出具借款本金324万元和利息69.74万元的借据，就原告母亲则将本金和利息一并出具了520.8万元的借据。故事实上，至2008年7月，原告只向被告打款744万元。邵长云曾于2008年8月向北京市第一中级人民法院起诉被告要求还款520.8万元，鉴于被告资金周转困难，原告要求被告将诉争房屋出售给她，为此双方协商一致于2008年10月签订本案争议的房屋买卖合同，约定所有借款及利息均计入房款，转为房屋首付款，原告再行支付950万元房款，在办理过户过程中的任何环节所需要的款项均由原告垫付，从房款中扣除等等。为办理过户手续，因被告尚欠开发商房款451174.02元，原告于2008年10月16日向被告支付了该款项用于垫付开发商费用，同时为结清物业费等原告又于同年10月21日支付房款15万元，同年7月因该房屋贷款尚欠100万元，原告借给被告100万元用于支付贷款。该三笔款项均是针对该房产的购房款，不是原告主张的之前的借款。上述过户障碍扫除后，2008年10月被告与开发商就争议房屋签订了退房协议、商品房买卖终止协议，并与开发商、原告签订了三方委托过户协议，此后就争议房屋，原告与开发商重新签订商品房买卖合同，原告为能避税，要求开发商将合同日期倒签为2005年4月25日。在双方签订房屋买卖合同后，邵长云撤回了一中院的诉讼。2008年11月4日，原告在昌平区建设委员会办理了房产登记，11月6日将争议房产以1120万元办理了抵押手续。原告至今仍未能将剩余房款890万元支付给被告，被告于2008年12月10日向昌平区人民法院提起了追索诉讼，现案件正在审理中。2.原告订立合同时显失公平应予撤销的主张不成立。首先，原告对本市房地产市场价格非常了解。理由是，(1)原告经常往返于北京与山东之间；(2)2008年7月25日在签订合同之前，被告向原告借款100万元就以该房产作的抵押担保，并且原告对房产实地核实过，对房产面积没有异议；(3)原告以其名义和其未成年女儿名义在北京市多次购置房产；(4)原告在被告与开发商解除买卖合同后，就争议房屋重新与开发商签订合同，时间倒签到2005年，是为避税；(5)2008年11月6日，原告将该房产以1120万元抵押给他人办理了抵押登记，并与他人签订了确认该房产价值1120万元的抵押物价值确认书；(6)本案争议标的数额较大，任何一方当事人在花费近2000万不可能不尽审慎注意义务。其次，双方在订立合同时不存在显失公平情形。对于合同法第五十四条规定的显失公平的合同人民法院可以撤销，最高人民法院在相关司法解释中规定一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违背公平等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中双方皆为成年人且具有丰富经营经验的经商人士，系独立主体，原告同意在折抵借款和利息后再行给付950万元，系自愿选择，被告作为借款方不具有优势，原告多次在京购房，不存在没有经验之说，故并非显失公平。综上，请求驳回原告的诉讼请求以维护被告的合法权益和合同的稳定性、可预测性。 　　被告向本院提交如下证据予以证明： 　　1.房屋买卖合同一份，证明双方买卖关系的存在； 　　2.借据一份，证明该借据作为买卖合同的附件，原告同意支付950万元后期房款； 　　3.第三人邵长云出具的证明一份，证明买卖合同中首付款是向第三人借的，被告欠第三人的款转为焦惠已付首付款； 　　4.委托过户协议一份，证明原被告及开发商签订三方协议，被告将房产卖给原告，原告此时有机会得知房屋的价格； 　　5.诉争房产在昌平区建委的档案一份，证明产权过户是原告的真实意思表示，原告当时也有机会询价，但原告办理了抵押登记，而且档案显示原告系本市朝阳区居民，应当了解房产市场价格，原告诉称外地人不了解北京房产市场价格的陈述不成立，显失公平不存在； 　　6.案外人刘春阳、刘彦玲名下的房产物业费发票及物业收费通知各两份，证明原告在北京有其他房产。 　　第三人邵长云述称，原告诉称属实，同意其诉讼请求。其在庭审过程中未向本院举证。 　　此外，本案审理过程中，原告方提出对涉诉房屋在签订买卖合同时的市场价格进行评估，本院依法定程序委托评估机构进行勘查和评估，三方到场参与勘查过程，本院现场制作了双方认可的勘查笔录。依据评估机构出具的评估报告书对于双方争议的昌平区小汤山镇橘郡花园水印长滩107号别墅的评估基准日为2008年10月16日的不动产部分市场价值为754.2万元，买卖合同项下的动产部分(家具及装饰品)市场价值为178.6043万元。 　　经本院组织庭审质证，被告范成燕对原告焦惠提交的证据1、2、3及5的真实性无异议，第三人对原告提交的所有证据均无异议，据此本院对原告提交的证据13及5的真实性亦予以确认；原告焦惠对被告范成燕提交的证据15真实性无异议，第三人亦无异议，本院对该部分证据的真实性亦予以确认。三方当事人对两份评估报告书的真实性及合法性均无异议，本院予以确认。同时，被告对原告提交的证据4房产证复印件真实性不认可，对此，原告未能出示证据原件，依据证据规则本院对该证据不予确认；对于被告提交的证据6，原告及第三人均不予认可，本院审查认为该证据不能反映与本案存在直接关联关系，故不予确认。 　　双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议： 　　一、原告提交的证据2欠条六张，原告主张该欠条所冲抵房屋首付款本息数额总计为*******.67元，对此，被告认为在本金部分两张分别为15万元的收条及45.117402万元实际是按照买卖合同约定由原告垫付的房屋物业费和被告所欠开发商的房屋尾款，该笔款项应在后期原告未付房款950万元中扣除，对此原告在本院询问中予以认可；根据本院核算其余四张借据按照借据注明的借款本金数额总计为944.8万元，利息部分按照借据注明的利率标准截止至房屋买卖合同签订之日总计为116.029867万元，本息合计应为1060.829867万元，另加上合同约定后期房款950万元，故此双方按照买卖合同约定的以借款本息冲抵房屋首付款并另支付房屋后期款项的约定，实际房屋交易价格为2010.829867万元。 　　二、原告提交的证据3本院(2004)昌民初字第6775号判决书一份，原告以该判决书认定的内容主张被告在购买涉诉房屋后在庭院内搭建凉亭、房屋，后被开发商起诉至法院后被判令拆除，但被告在与原告交易过程中隐瞒该重要事实，夸大了房屋建筑面积，构成欺诈。对此被告认为该判决书认定内容与本案无关，而且虽然庭院内的餐厅及麻将室等没有办理建设审批手续，但原告在交易过程中是了解该情形的。本院认为该证据不能直接反映双方交易过程中的情况，但判决书本身真实、可信故本院予以确认。 　　本院根据上述认证查明：第三人邵长云、原告焦惠系母女关系，其二人与被告范成燕之间自2008年7月开始发生民间借贷关系。截止2008年10月被告向原告及第三人累计借款总额达到944.8万元，双方还在借款时以借据方式约定了借款利息利率。2008年10月16日，被告范成燕作为甲方，原告焦惠作为乙方共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方范成燕将其所购买的位于昌平区小汤山镇橘郡花园107房屋出卖给乙方焦惠，甲方向乙方及邵长云所借的所有借款及利息均计入出卖人甲方房款之中，此款转为乙方购房首付款；甲方负责办理房屋过户手续，产权人变更为乙方之日起焦惠及邵长云所持甲方所有借据失效；乙方除购房首付款外，另欠甲方房款950万元，乙方承诺于产权变更之日起一星期内将房款打入甲方账户内；在办理房屋过户中任何环节所需要的费用均由乙方垫付，该费用在房款中扣除；甲方房屋内家具、饰品(不包括甲方日常生活用品)均折入甲方房款中；如乙方未按时全额打齐房款，房屋所有权仍为甲方所有。 　　同日，原告焦惠、被告范成燕与涉诉房屋的开发商北京温碧源住宅有限公司(以下简称温碧源公司)共同签订《委托过户协议》，约定范成燕委托温碧源公司将涉诉房屋过户给焦惠，并办理相关签约手续。 　　合同签订后，第三人向被告范成燕出具证明同意其所出借给范成燕的借款转用于焦惠购买涉案房款之用。此外，焦惠还分两次向范成燕分别支付15万元和45.117402万元，用于垫付范成燕所欠涉诉房屋的尾款等款项，此后未再向被告支付其他款项。 　　2008年11月4日，经过房产交易登记，原告焦惠被房产管理部门登记为本案系争房屋的产权人，房产登记情况为建筑面积395.19平方米，房基占地面积244.07平方米。 　　另查，依据三方之间的借款借据统计，截止2008年10月16日，原、被告所签订的房屋买卖合同中约定的冲抵房屋首付款的借款本息共计1060.829867万元，另加上合同约定后期房款950万元，实际房屋交易价格为2010.829867万元。 　　又查，2004年，因被告范成燕购买诉争房屋后私自在该别墅庭院内搭建凉亭一间、房屋一间，该房屋所在小区的开发商温碧源公司因此起诉范成燕要求拆除该违章建筑，后昌平区人民法院经审理查明事实后做出(2004)昌民初字第6775号民事判决书，判令范成燕限期内拆除庭院内搭建的凉亭及房屋，恢复庭院原状。庭审中，结合本院组织评估时的现场勘查情况、评估报告显示及双方当事人陈述，被告在与原告交易前在其庭院内东西侧各建了两处房屋，计有2室1卫1厨，被告认可其建筑的该部分房屋未获得相关部门审批许可。对此，原告认为在洽商买卖房屋过程中，被告隐瞒了该情节，构成欺诈。 　　本案审理过程中，经原告焦惠申请，本院依法委托评估机构按照双方买卖合同约定的内容对诉争房屋进行评估，评估报告认为在合同签订当日该房屋不动产部分市场价值为754.2万元，动产部分(仅包括家具及装饰品不含家电)市场价值为178.6043万元，两项合计为932.8043万元。 　　以上事实，有各方当事人提交的上述证据，和当事人陈述意见在案佐证。 　　本院认为：合法的民事法律关系受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。本案中，双方当事人的主要争议在于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否违反了诚实信用、公平交易的原则，双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。原告主张的理由有两点，其一该买卖合同交易显失公平，其二被告范成燕作为出卖人在交易过程中存在夸大房产面积、隐瞒部分房产违章的事实，构成交易欺诈；被告则抗辩认为合同交易并不存在显失公平情形，交易价格属合理范围，另一方面交易过程不存在隐瞒事实的情形，未构成欺诈，不符合合同可撤销的法定条件。对上述争议，本院分析认为，上溯到法律理论，法律规定已经订立并生效的合同可予撤销系作为特殊情形考虑，即指因当事人意思表示不真实，通过行使撤销权而使已经生效的意思表示归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立等三种情形可撤销，其中因重大误解订立的情形于本案当事人未主张，故本院此处不予评析。继而，依照立法的精神及合同撤销原理，标的物的价值和价款差距过于悬殊、当事人承担责任及风险显然不合理的合同，都可归属为显失公平的合同。 　　司法实践一般认为，合同显失公平应具备如下条件，一是客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡，二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。就本案情形而言，依据本院查明的事实，原、被告房屋买卖交易价格畸高，至远高于同时期该房屋的市场价值，形成过于悬殊的状况，违背了诉争房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成原告作为购买方承担过多的义务在经济利益上遭受重大损失，被告则以较少的代价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿；另一方面，从合同签订的当事人身份、磋商过程以及合同签订的形式、及条款简单、价款不明确等内容考察，也可认定本案原告签订该买卖合同确过于草率。综合上述两方面特点，本院推论认为可以认定原被告签订的房屋买卖合同存在显失公平的情形。 　　此外，就《合同法》规定的一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同可撤销而言，所谓欺诈就是当事人故意隐瞒真实情况或者告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈属于意思表示瑕疵，是针对当事人订立合同时的意思表示而言的。就本案而言，被告在购买房屋后不久即在庭院内未经有权部门审批搭建了凉亭一间、房屋一间，后经法院认定违法、违约而判令拆除。就此被告应当明了其私自搭建行为的后果，但其在与原告订立出卖合同前即在庭院内未经审批继续在原有判令拆除的自建建筑上进行改建形成庭院两侧各建一处房屋计有2室1卫1厨，形成较大规模和较大投入的违法建筑并与合法建筑房屋本身形成添附浑然连为一体。在该违法建筑形成诉争房屋不可分割的一部分，而违法建设的后果足可预期的情况下，该情节必然成为实质性影响原告缔约时考虑房屋面积、总价是否符合经济原则，并做出是否缔约选择的重要因素。对该情形，双方在草率签订的买卖合同上并未约定，且被告亦未能举证证明其如实告知事实这一缔约重要义务，据此可以认定被告未履行告知义务，应当属于隐瞒重大事实的行为。该行为对原告的意思表示有实质性影响，致使原告做出了不真实的意思表示。 　　综合上述，本案中原、被告房屋买卖合同的签订存在显失公平和欺瞒的情形，使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，故为保证交易的公正性和自主自愿，防止一方当事人利用优势或通过隐瞒重要事实而损害交易对方的利益，原、被告所签订的房屋买卖合同应因原告的合法请求而撤销。依照法律规定，本合同撤销后当事人的权利、义务自然归复缔约前状态，当事人因该合同取得的财产应当予以返还，现鉴于当事人于本案中并未提出该项主张，且双方另案关系诉讼正在进行中，故本案中不予一并处理，可由双方另行解决。现依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第五十四条第一款第(二)项及第二款的规定，判决如下： 　　撤销原告焦惠与被告范成燕于二〇〇八年十月十六日签订的《房屋买卖合同》。 　　案件受理费七十元、评估鉴定费三万零三百五十五元，由原告焦惠与被告范成燕各负担一半，即原告焦惠负担一万五千二百一十二元五角(已交纳)，被告范成燕负担一万五千二百一十二元五角(于本判决生效后七日内交纳)。 　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　潘幼亭　 人民陪审员　韩玉林　 人民陪审员　王清根　 二00九年九月二十七日 书　记　员　刘　泷