法律部落2019-07-03
拆迁本身意味着居住条件和居住环境的改善，作为一名面临拆迁的普通老百姓，接到拆迁通知本应是一件高兴的事儿。可是现实中，大多数遇到拆迁的当事人不仅没有顺利获得应有的补偿款或者安置房，反而因为拆迁焦头烂额、身心俱疲。法律知识淡薄的被拆迁人几乎没有能力分辨是否合法，遇到不公正的处理只能是愤愤不平。当事人通常会遇到以下几种情况：
一种是，一切拆迁方说了算。补偿方案人家定，房屋价格是人家定，搬迁日期也是人家定。拆你的房子就给这么多钱，一个月内你还必须搬走。
第二种，断水断电断路，骚扰甚至暴力。
第三种，相关政府部门在房屋拆迁行政裁决中规定一定期限，届时申请法院强制执行。
被拆迁人遭遇拆迁大多先是茫然的，很多情况都不清楚，所有的消息都是“听说”的，再加上上述混乱情况，就会出现六神无主，不知所措的局面，这时，一些错误的应对方式便顺势而生。
第一，上访。就是拿着材料奔跑于各个政府部门的信访办公室，但是，上访的弊端就是没有法定的答复期限和法定的追责途径。接待访民的工作人员大多会做当事人的思想工作，以达到一个安抚和缓冲的作用。但是，真正能够解决问题的可能性是微乎其微。
第二，誓当钉子户。这大多是出于对不合理的补偿或者种种手段的抵触情绪，打定主意就是不搬，我不搬你能拿我怎么办吧。但是钉子户不是你光不搬就行了的，你必须用正确的方法抵制非法拆迁。你可以不搬，但是同时，你要有所作为，启动相关的法律程序，去调查拆迁的合法性。
第三，以暴制暴。遇到暴力以牙还牙。这样做的结果往往两败俱伤。
但出现以上问题归根结底就是拆迁补偿不合理，特别是在危改区居民极少有凭拆迁补偿款买得起房的，许多家庭被逼得把孩子受教育的钱、老人的救命钱拿来买房，大多还得背上一身债。更有集体土地被征收的农民，拿到很少的补偿款，却永久地失去赖以生存的土地，处境十分艰难。
那么，作为一名被拆迁人，到底该如何面对征地拆迁问题？如何判断补偿是否合理？又如何为自己争取到公平合理的补偿呢？
第一，确认拆迁性质。面临征地拆迁，你首先要弄清楚因为什么拆，如果是为了公共利益而征收，努力争取合理补偿。如果是商业行为，就不具有强制性，你不同意就不能拆迁。
第二，确认土地性质。征收行为因土地性质不同而不同，要分清是集体土地还是国有土地，国有土地上是征收房屋，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》必须按照市场价给予补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，集体土地要开发首先必须先征收为国有，所以，主要是征收土地的补偿，房屋等是作为地上附着物进行补偿。不管是哪种性质的，都必须给予被拆迁人公平合理的补偿才可以拆。
第三，给自己定位。拆迁补偿的对象是土地或房屋的所有权人，那么要想拿到补偿，首先需要证明自己是被征收土地或房屋的所有权人，因此，手中的土地证、房产证就非常重要了。如果你不是土地或房屋的产权人，而仅仅是使用者，首先要看租赁合同中就遇到拆迁问题是否有明确约定，若有按照约定执行，若没有，也就是说在有效的承租合同下，你因拆迁而导致的停产停业损失或其他损失是可以主张补偿的。
第四，明确补偿内容。国有土地上房屋征收的补偿主要有：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而集体土地上主要是土地征收的补偿，房屋、青苗等地上附着物的补偿，搬迁和临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。
第五，了解补偿标准。这是我们接触拆迁案件和咨询以来，回答最多的一个问题。很多被拆迁人找到律师第一句话就是先问怎么补偿。补偿显然是拆迁案的核心，但是前提必须先弄清楚前边的几个问题才能谈补偿。如果是国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，此外，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中已经就土地征收补偿适用问题作出了规定，＂征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。至于征收耕 地等不涉及房屋的情况下 ，《土地管理法》的规定是按照最高为前 3 年年均产值的 30 倍，实践中建议当事人按自己 土地的年均产值来主张补偿。总的来说把握一个原则就是征收或者拆迁不能降低你原有 的生活居住水平。
了解了上面的内容，被拆迁人就可以和拆迁方协商补偿协议了。如果通过谈判拿到了合理补偿是最好的，如果拆迁方执意坚待已见，无法平等协商，被拆迁人可以借助专业拆迁律师来帮助自己维权，事实上，这也是争取到一个公平合理的拆迁补偿的最有效的途径。