范蓉芳律师

2018-10-13 14:28

您好，这边无法看到您的合同协议，建议您详细说明您的案情，我们可以为您解答

赵金鑫律师

2018-10-13 14:38

合同有约定按照约定处理，无约定建议协商解决或直接向法院起诉。《森林法》确立了林地使用权流转制度，使林地使用权成为一项独立的民事权利。该法第十五条规定“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件……”。 此外，《中共中央国务院关于加快林业发展的决定》(中发﹝2003﹞9号)第14条规定，“加快推进森林、林木和林地使用权的合理流转。在明确权属的基础上，国家鼓励森林、林木和林地使用权的合理流转，各种社会主体都可通过承包、租赁、转让、拍卖、协商、划拨等形式参与流转。森林、林木和林地使用权可依法继承、抵押、担保、入股和作为合资、合作的出资或条件。”《森林资源资产评估管理暂行规定》、《森林资源资产抵押登记办法(试行)》等法规规章以及各地的地方性法规规章，对林地使用权的流转方式作出了更具体的规定。 目前，在实践中存在的流转方式有转让、作价入股或作为合资合作的出资条件、租赁、抵押、承包、转包、互换等多种方式。 (一)转让 林地使用权转让，一般指在不改变林地所有权和林地用途的前提下，将林地使用权按一定的程序，通过招标、拍卖、协议等方式，有偿或无偿地由一方转给另一方的行为。依法、有偿、自愿进行的林地使用权转让，实际上是一种合法的产权交易行为。《中华人民共和国森林法》及相关法律法规并未对林权转让的形式作出具体规定。实践中的林权转让一般采取协议、互易、拍卖和招投标的形式进行。 1.协议 协议转让是指双方当事人通过平等协商，对转让价款以及其他相关事宜达成合意即可的转让。一般小规模的林地使用权转让采取协议的形式。协议过程中必须遵循自愿原则与公平原刻。自愿原则是指，当事人有依法进行林地使用权转让或者不转让的自由，他方不得对这种自由进行干预，不得强迫交易主体为或不为一定的行为;交易人有选择行为的相对人、行为的内容和行为方式的自由。公平原则从本质上是遵循规范在法律中的体现，从经济利益角度看，公平的衡量应以人们公认的市场正常的价值为标准，协议转让的价款是双方协商的结果。 由于协议转让适用于小规模的转让，如果对其进行林地使用权价值评估则会增加交易成本。但是现在又缺乏完善的林地使用权交易价格形成机制。因此，在协议转让中，遵循公平原则对保护交易双方的利益有着非常重要的作用。 林地使用权的转让程序应适用不动产转让程序。首先，转让方与受让方达成合意，签订转让合同。其次，由于转让方享有的是林地的使用权，因此使用权的转让还需经过所有权人的同意，转让才能生效。其中，集体林地使用权的流转，须经拥有林地所有权的集体经济组织代表会议或者村民代表会议讨论通过。国有林地的转让，必须报县以上林业主管部门审核后，由省林业主管部门批准。最后，转让方与受让方还需到登记管理部门办理产权变更登记手续。林地使用权属于用益物权，转让应当遵循公示公信原则，转让行为的公示就是变更登记。 2.互换 互换为了实观规模效应，林地使用权人可以通过签订互换合同来满足对林地使用的要求，所谓互换合同，指双方约定以各自的林地使用权进行交换的协议。在集体林权制度改革过程中，很多地方已经均山到户，以人口为标准对林地进行平均分配，导致改革后林地使用权非常分散，存在农户局部再进行调整的实际需要。互换就是一种简单有效的形式。 3.拍卖和招投标 拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。招标投标是以订立招标采购合同为目的的民事活动，具有公开、公正的特点。按照公开、公平、公正原则，在市场机制作用下，以拍卖或招标投标形式来转让林地使用权，能使林业资源得到更优化的配置，从而使林地由分散经营向规模化集约化经营转变，最大限度地解放和发展林业生产力。 对于拍卖和招投标，应遵循特殊的程序。林地使用权拍卖的操作程序包含以下步骤：第一，对拟卖林地使用权向社会公告。第二，对买卖人进行资格审查登记。第三，对林地资产评估及四至范围勘界。第四，现场拍卖，公开竞标。第五，交清钱款，签订合同。第六，办理林权变更登记手续。林地招标流转的操作程序包含以下步骤： 第一，明晰产权。拟参与林权流转的林地必须权属清楚，具有林权证书。权属不清或没有林权证书的林地不能参与林权流转。 第二，制定方案。内容包括林地现状、四至范围、经营目的等。 第三、资产评估。流转方案被批准后，林地所有者提出评估目的、评估对象和范围、评估基准日、评估时间和评估要求，委托具有资产评估资格的中介机构进行资产评估。 第四，确定底价、公开招标。招标内容、时间和投标条件要预先公示。 第五，签订合同。投标者中标后，要与权属所有者签订合同，明确双方的权利义务关系。 第六，办理林权变更登记手续。转让价款可采用多种方式支付。对于一次付清的给予一定的优惠条件。对于一次付款有困难的，可以在一年或几年内分期付款，但首期付款不得低于一定的比例。具体情况由转让方与受让方自愿协商。 (二)租赁 林地使用权租赁是在一定期限内林权权利人作为出租人将林地出租给承租人使用，由承租人按合同约定支付租金的行为。一般有定额租金、递增租金两种形式。比如，村集体将林地以公开招标等形式，租赁给本村村民或社会上有经营能力的单位或个人营林、造林、开展林下经济，承租人根据租期年限，分期支付或者一次性支付林地租金。这种形式，村集体只拥有林地所有权，收取林地使用费，其他权利均归林地承租人，承租人从经营中获取收益。 与转让相比，租赁不用办理产权变更登记手续。 (三)出资 林地使用权出资是指林权所有人以其林地使用权作价入股，或者作为合资合作造林、经营林木的出资合作条件而使林地使用权发生转移的行为，包括林农之间自愿组合，以林地、劳动力、资金入股，联合开发，按股分红;企业以资金或技术入股，村组或林农以林地、管护入股，股份合作办林场经营，按股分红;能人牵头，社会各界投资创办林业合作社，投入荒山开发经营，收益按协议分成;以森林资源为主要经营对象，依法组建公司，完善法人治理结构，将林地等森林资源评估折股资产化运营，股票上市等。林地、林木折价入股或者林地使用权折股合作、合营，收益可按股分红或按比例分成。 目前以出资方式流转主要有两种方式，一种是采取股份合作方式将林地使用权和林木折价入股，建立股份制经营体，林地权属不变，统一经营，按股分红;另一种是对林地使用权和林木通过评估折价，作为成立公司的出资。 (四)抵押 根据相关法律的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移抵押物的占有，将抵押物作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。 抵押，作为债权担保的一种方式，并不必然导致抵押物流转这样一种结果。严格意义上说，抵押并非权利流转的一种方式。但是，抵押权的实现，即履行期届满抵押权人未受清偿时，以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款受偿，会导致抵押物的流转。因此，抵押作为林权流转的一种方式，仅在实现抵押权的情况下发生。 林地使用权抵押是指林地使用权人不转移林地使用权，将该林地使用权作为债权的担保，债务人不履行债务时，抵押权人依法享有以该林地使用权折价或者处置该林地使用权的价款优先受偿的权利。国家林业局《森林资源资产抵押登记办法(试行)》规定：“森林资源资产抵押是指森林资源资产权利人不转移对森林资源资产的占有，将该资产作为债权担保的行为。” 该办法第三条明确规定：“可用于抵押的森林资源资产为商品林中的森林、林木和林地使用权。”2004年7月5日施行的《森林资源资产抵押登记办法(试行)》是国家林业局比较系统地针对森林资源资产抵押登记问题作出的第一个具体规定。目的在于调动林业生产者的积极性，拓展林业融资渠道，防范金融风险，规范森林资源资产抵押登记操作程序。 对林地流转用途有哪些限制？ 1.不得改变林地性质 根据森林法的规定，用材林、经济林、薪炭林的林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地;除此以外的其他林地使用权不得转让。 经批准公布的林种改变为其他林种的，应当报原批准公布机关批准。浙江省规定，除法律、行政法规禁止的情形外，森林、林地的使用权，林木的所有权和使用权，可以依法转让、继承、抵押、作价入股或者作为合资合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得擅自将林地改为非林地。 林地的保护和开发利用规划，未经原批准机关同意，不得变更。严格林地用途管制制度，确需改变林地性质和用途的，必须依法办理相关批准手续。 2.禁止毁林 禁止毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。禁止在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧。禁止毁林开垦、毁林采种和违反操作技术规程采脂、挖笋、掘根、剥树皮及过度修枝的毁林行为。 25度以上的坡地应当用于植树、种草。25度以上的坡耕地应当按照当地人民政府制定的规划，逐步退耕，植树和种草。浙江省规定，利用森林资源开发建设森林公园或者从事森林旅游的，应当接受林业行政主管部门的监督管理，不得破坏森林资源。 禁止擅自将林地改变为非林地;禁止擅自在林地上进行采石、采矿、取土、取沙、建房、修筑工程、造坟等活动;禁止擅自开垦林地种植农作物，坡度二十五度以上的山地已开垦种植农作物的，应当依法限期退耕还林。