在您的情况下，您已经和卖方签订了房屋买卖协议，并且对方未能按照约定的时间腾房和过户，这已经构成了违约。根据您提供的信息，房屋价值为465万元，违约赔偿为每日万分之五，即每天的违约金为2325元。 首先，您可以根据双方签订的协议内容，向卖方发出书面通知，要求其履行合同义务，包括腾房和过户。如果卖方在合理的期限内仍未履行，您可以根据合同条款和相关法律规定，通过法律途径追究其违约责任。 其次，您可以委托律师提起诉讼，要求卖方支付违约金，并请求法院判决卖方履行合同义务。在诉讼过程中，您可以提供双方签订的协议、变更协议的证据、卖方未能按时解除抵押的证据等，以证明卖方的违约行为。 最后，您需要支付律师费用，律师费用的具体数额会根据案件的复杂程度、律师的收费标准等因素确定。您可以与律师协商确定合适的费用。 请注意，以上建议仅供参考，具体操作还需根据实际情况和法律规定进行。在进行法律行动之前，建议您详细咨询专业律师，以确保您的权益得到充分保护。