您好 我现在打算买一个房子，125平左右。但是房子是房主已经买的只签了购房合同还没有房产证的房子。我们想全款通过中介购买。然后房产证下来，过户。现在的问题是，我担心房价飞涨，到房产证下来时，房主陪我们违约金反悔不卖了，怎样让房主出具有法律效力的承诺书？需要走什么法律手续，承诺书才具有法律效力？