我想买一套房子，它目前开发商五证只有土地使用证。目前该小区在房管处没有备案，只有开发商给出的协议。小区所有的人都是这样的协议，如果我要购买这栋房子也是在开发商处直接更名。我想知道这样的协议是否有法律效力？我在这个交易过程是否有风险？如何把控风险？