如果买卖双方在房屋交易中存在口头约定或书面协议，并且这些约定或协议是明确和具体的，那么如果卖家未能履行其承诺，则买家可以考虑采取以下措施。 沟通协商。首先尝试与卖家进行直接沟通，了解他们未能遵守承诺的具体原因。这可能包括一些不可抗力因素（如意外事件）或个人情况的变化。 书面记录。如果无法通过口头交流解决分歧，建议收集并保存所有相关证据和通信记录，以便将来作为支持证据使用。 寻求第三方帮助。如果上述方法均无效，或者卖家的行为对您的权益造成了严重影响，您可以考虑聘请一位房地产经纪人或其他专业人士协助处理，以获取更多的法律指导和支持。 诉讼程序。最后一步取决于具体情况。如果卖家的行为已经严重侵犯了你的权利并且不打算改正，您可能需要考虑采取法律行动，比如提起民事诉讼或申请仲裁。 请注意，在任何法律纠纷中，维护自己的合法权益是非常重要的。因此，请务必仔细研究相关的法律法规，确保您的行为符合法律规定。同时，选择合适的法律顾问也是非常关键的，以确保您的利益得到保护。