金宇大厦位于北京市朝阳区，其产权性质为商业用房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，房屋所有权人可以依法转让和出租房屋，但必须遵守相关法律规定。 对于您提到的小面积出售情况，由于我无法获取具体的销售信息或政策规定，因此无法判断该行为是否合法。通常情况下，如果涉及商业用途的房屋出售，需要符合一定的条件，并经过相关部门的审批程序。 关于办理独立房产证的问题，不同地区的具体规定可能会有所不同。一般来说，在中国，房屋产权分为两种形式。一种是使用权，另一种是所有权。使用权通常指租赁权，所有权则是永久拥有产权的权利。在金宇大厦一层商铺可能涉及到使用权而非所有权，所以是否能获得独立房产证取决于使用期限以及相关的法律条款。 至于商铺是否受到抵押影响，这主要取决于贷款机构的评估结果。如果商铺已经设定抵押，那么银行或其他贷款机构有权要求将该商铺作为担保物，以确保还款义务的履行。如果您打算购买并用于商业运营，建议详细询问相关金融机构的情况。 总之，购买商铺前应充分了解相关政策法规，仔细审查合同条款，避免不必要的风险。如果有任何疑问，建议咨询专业的法律顾问进行详细的解答和指导。