尊敬的客户， 关于您提到的问题，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，如果开发商在销售房屋过程中存在误导行为，导致购房者实际面积与合同约定不符，并且合同中有明确的退款条款，那么开发商应当按照合同规定进行退款。 在这种情况下，您的购房面积从106平方米减少到98.39平方米，增加了61平方米，这超过了合同中规定的单方退款比例（通常为1%-3%）。因此，售楼部提出的退款金额只有4万元是合理的，因为这个比例没有达到要求。 同时，由于银行贷款利息也是由双方协商确定的，如果您认为售楼部提出的还款方案不合理，您可以向当地房地产行政管理部门或消费者协会投诉，以维护自己的合法权益。此外，也可以考虑通过诉讼途径来解决这一问题，寻求法律帮助。 最后，请记住，在购房过程中，务必仔细阅读并理解所有合同条款，确保自身权益得到保障。如果有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时联系我。祝您购房愉快！ 此致 敬礼！