兄弟三人签订的协议是否有效，取决于协议的内容和形式。如果协议是基于平等自愿的原则，且内容不违反法律法规，并且所有参与人具备完全民事行为能力，则该协议通常被认为是有效的。 在涉及房产分配和土地使用权划分的情况下，协议中应明确说明各份房产的具体情况（如面积、位置等），以及土地使用权的划分方式。如果协议没有详细列出这些信息，或者存在争议或歧义，那么协议可能需要进一步协商或修正。 此外，建议在签订任何协议之前，请专业人士进行审查和评估，以确保协议符合法律规定，并能保护各方的利益。