一、旧城改造和商业开发的不同

       旧城改造是特殊的商业开发形式。

       对于项目开发商而言，原业主自改或以合作的方式进行改造，土地可以以协议的方式出让，列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，缩减旧改的时间要求。

       商业开发是房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程：

       ①首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等；

       ②支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地；

       ③竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》；

       ④凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》；

       ⑤在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。

竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。

       二、旧城改造对于原房主的补偿标准

       1、被征收房屋价值的补偿：

       被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构，依国家有关规定评估确定。房屋所有权的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单位计算。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。

应当对被征收房屋类似房地产的市场价格，进行说明。

       2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：

采取货币补偿、或现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费，依国家有关规定评估确定。

对于无法搬迁、无法恢复使用的设备，依规定，通过评估确定其实际价值，给予相应补偿。

       以上是法律部落的专业意见，由于个案情形不一，故针对每个行政案件，我们都会给予当事人最专业的意见及独立的个案方案、办案流程，争取权益最大化，将每一个案件做到极致！