在这种情况下，首先需要明确离婚协议中关于房产归属的条款是否具有法律效力。如果协议有效，那么房产应归您所有。由于房管局不能过户，这可能涉及到行政程序问题，但不影响协议的效力。 前夫将房子抵押给第三方，如果第三方在抵押时知道房产已经归您所有，那么他们可能构成恶意抵押，抵押行为可能无效。您可以采取以下步骤： 1. 收集证据：包括离婚协议、房产证明、抵押合同等，证明房产归您所有以及前夫的抵押行为。 2. 法律咨询：咨询专业律师，了解您的权益和可能的法律途径。 3. 起诉：如果第三方的抵押行为侵犯了您的权益，您可以向法院提起诉讼，要求确认抵押无效，并要求恢复房产所有权。 4. 行政途径：同时，您可以向房管局反映情况，要求解决过户问题。 5. 保护居住权：在法律程序进行中，您应确保自己和孩子的居住权不受影响。 请注意，具体情况可能需要根据当地法律法规和具体情况进行分析，因此，及时寻求专业法律帮助是非常重要的。