我租了一个门面房，上下两层，一楼美发，二楼美容，现想将一楼转租给别人做理发，房东口头同意，房东还需要在合同上签字同意么？现租客要求长期租，我们合同还有三年到期，想让我们合同期满后继续和她续租，并且要求三年后不能续租就退全部转让费，这样的要求合理么？我们如果把这一条加在合同里，生效么？