您好！ 首先，您提到的“别人小区院子里的小房子”没有明确指明是何种性质的房子（如住宅、商铺等），因此无法判断是否可以购买。 其次，关于是否有买、卖合同的问题，如果没有详细的合同条款和内容，也无法确定该买卖行为的有效性。 最后，即使买卖合同有效，也需要考虑其他因素，例如房屋所在地的限购政策、房屋是否存在租赁情况等等，这些都需要进行详细调查和评估。 综上所述，建议您在决定购买前，先进行全面的调查和了解，并寻求专业的法律意见，以确保您的权益得到保护。