关于您提到的购买二手小产权房并寻求担保人的建议，我需要澄清的是，小产权房通常是指未获得国家正式产权证书的土地上建造的房屋。这些房产在法律和政策层面并不受保护，并且存在很大的风险和不确定性。因此，不推荐进行此类投资或交易。 对于您的第二个问题，即如果房子最终被买家悔约而未能成功出售，则可能涉及违约责任的问题。在这种情况下，根据具体的情况和法律规定，买方可能会面临赔偿损失的责任。然而，这取决于许多因素，包括但不限于合同的具体条款、双方之间的协议以及当地法律法规的规定。 为了最大程度地减少潜在的风险，建议在考虑任何房产交易之前，详细研究当地的房地产法规和相关文件，确保了解所有可能的影响和后果。此外，如果您决定进行交易，请确保与可靠的法律顾问合作，以确保您的权益得到充分保护。