根据您的描述，您目前拥有两处房产。 -一处是位于产权为865平方米，使用年限为40年的商业用房； -另一处是位于产权为173平方米，使用年限为50年的住宅。 在购买了70年产权的住宅后，您可能需要考虑是否将现有的商业用房出售或出租。如果选择保留商业用房，那么您就有可能满足第二套房的条件；如果您打算将商业用房出售或出租，那么您可能会被认定为第一套住房，因为您的总房产面积和总使用年限都超过了70年。 关于契税的计算，这取决于您所购买的房屋的具体情况。通常情况下，契税税率会随着购房者的家庭状况（如首次购房、改善型购房等）而有所不同。建议您咨询当地的税务机关或律师事务所，以获取准确的税费信息。