在您所描述的情况下，首先需要确认的是，如果您想以孙先生的房产作为担保物来申请营业执照并经营业务，那么这将取决于您的具体经营活动和该房产的实际状况。一般来说，只有当该房产属于借款人本人所有时，才有可能获得营业执照。 其次，在这种情况下，您可能面临的风险包括。 房产价值不确定。由于孙先生可能仍然欠有银行贷款，其房产的价值可能会受到影响，从而影响到您申请营业执照的可能性。 产权纠纷。即使房产是通过合法途径购买的，但若存在其他债权人对房产拥有权益，则可能会影响您的所有权和经营权。 执行风险。虽然您与雷先生已达成协议，但雷先生仍有权利请求法院强制执行孙先生的财产，包括房产，这可能给您的经营带来不利影响。 综上所述，建议您详细研究相关法律规定和实际情况，确保自己的行为不会违反任何法律法规，并尽可能地保护自身利益。如果有任何疑问或担忧，请咨询专业的法律顾问进行详细的分析和指导。