首先需要明确的是，上海市的房地产市场受政府严格监管，确保公平交易和维护消费者权益。关于您提到的“小新窝”和“养老公寓”，它们是否属于租赁房还是住宅性质，以及能否购买的问题，需要根据实际情况进行具体分析。 一般来说，如果这些设施是在合法的土地上建造，并且经过了相应的审批程序，比如通过土地使用权出让、租赁等途径获得建设许可，则其所有权应归于开发商或所有者。在一些情况下，这些设施可能被视为公共住房或者低收入家庭保障性住房，但必须满足一定的条件并遵循相关法规。 然而，值得注意的是，任何类型的房产都需要符合国家的法律法规，包括但不限于产权登记、税费缴纳、房屋质量等方面的标准。因此，在考虑购买之前，建议先了解相关的法律规定和政策，以避免不必要的风险和纠纷。 如果您有具体的疑问或需要进一步的帮助，请提供更多的背景信息，以便我能够给出更准确的回答。