您好，关于您所询问的问题，我作为您的法律顾问，根据我国法律规定，如果没有房本和购房合同，私下签订的抵押协议是否有效的具体判断需要考虑多个因素。以下是一些可能适用的原则。 合法性审查。首先，必须确保该抵押协议符合当地的法律法规，特别是房地产交易的相关规定。 真实意思表示。在签署任何协议时，双方应具有真实的意愿，并且这种意愿是出于自愿而非被迫或胁迫。如果一方在签约前对协议的内容存在重大误解，则可能影响协议的有效性。 财产所有权转移。抵押协议中的抵押权人（债权人）是否能够实际取得房屋的所有权，这是决定协议效力的关键点之一。如果没有实际的财产交付或者产权登记变更，协议可能无法实现预期的目的。 担保责任限制。在某些情况下，如未办理正式房产过户手续，可能存在一定的风险，因为这可能会导致债权人无法获得完全的权益保护。 请注意，以上分析基于一般情况下的理解。实际情况中，建议您寻求专业的律师帮助进行详细的法律分析和评估，以确定是否存在潜在的风险和不利后果。同时，确保所有协议都经过了适当的法律审查程序，以最大限度地保护自己的利益。