根据您提供的情况，农村房买卖协议的有效性存在疑问。首先，房产交易通常需要夫妻双方共同同意，如果卖方吕臣的妻子没有签字，且未在现场，村委会也不知情，那么这份协议可能缺乏必要的法律效力。其次，没有公证和过户手续，房产的所有权转移并未完成，这在法律上是无效的。此外，如果房产证在妻子手中，且妻子不同意出售房产，那么卖方吕臣可能没有单独处置房产的权利。 买方虽然已经支付了房款并接收了房屋，但如果没有完成法定的过户手续，买方的权益可能无法得到法律保护。如果妻子坚持不卖房，买方可能需要通过法律途径解决争议，比如请求法院确认协议无效并要求返还购房款项。 建议买方尽快咨询专业律师，了解具体的法律途径和可能的解决方案。同时，买方应收集和保留所有交易过程中的相关证据，以备不时之需。