你好，根据你的情况，开发商应该退还全部购房款。因为开发商的土地使用权证没有办理成功，导致房屋无法办理产权登记，这属于开发商的责任，应当承担相应的违约责任。因此，建议尽快与开发商协商解决此事，并要求其按照合同约定退还购房款。