您好！根据您提供的信息，如果房东声称该商铺是他购买的车库，并且物业可以提供相关证明，则可能意味着该商铺在某种程度上具有一定的所有权。然而，由于没有正式的产权证明文件，存在一些不确定性。 在这种情况下，建议采取以下步骤。 核实产权。首先，您可以要求房东提供更详细的关于房产情况的说明和相关的产权证书或文件，以确认该商铺确实属于他的所有。如果房东无法提供这些文件，或者文件不完整，那么可能存在争议。 寻找其他证据。除了产权证明之外，还可以考虑寻找其他证据来支持您的主张，例如房屋租赁历史记录或其他与该房产有关的交易记录。 寻求法律帮助。如果您认为房东的行为构成欺诈或其他违法行为，建议向当地房地产管理局（如不动产登记中心）报告这一情况，以便进行调查。同时，也可以考虑聘请一位经验丰富的律师协助处理此案件。 准备出租合同。一旦确定了上述步骤的结果，就可以开始起草一份正式的租赁合同。确保合同中明确列出租金、租期、付款方式等关键条款，并包括任何特别约定或条件，如物业管理费用支付责任等。 对于营业执照的问题，具体情况需要根据当地政府的相关规定和政策来判断。一般来说，在合法拥有并具备相应经营资质的前提下，通常可以顺利地申请营业执照。因此，建议您先了解当地相关政策，然后按照法律规定去申请和获得相应的营业执照。 最后，无论最终结果如何，保持耐心和积极的态度是非常重要的。希望您能够成功解决这个难题。祝您一切顺利！