根据您提供的信息，您想要购买的房屋位于乡镇，并且之前没有经过任何合法手续建造。您提出想购买大约200平方米的面积，但该房屋的总面积可能超过了12米。 首先，关于房屋是否能够出售的问题，这取决于当地政府对土地使用和建设的规定以及是否有相应的规划许可。建议您先咨询当地的房地产管理部门或政府相关部门，了解有关政策和法律规定。 其次，如果房屋存在质量问题或其他安全隐患，如结构不牢固、安全标准不符合要求等，即使购买价格较低也可能面临风险。因此，在考虑购买前，请务必进行详细检查并确保房屋状况良好。 最后，考虑到您提到的面积可能会超出实际可用范围，购买后需要重新分割或调整布局以满足您的需求。因此，建议您在购买前充分考虑这些因素，并与专业人士进行详细的沟通和评估。