根据您提供的情况，您与开发商签订的合同中约定了270天内办理商铺过户，但开发商未按期履行，且商铺已被抵押，这可能构成违约行为。您可以采取以下步骤维护自己的权益： 1. **收集证据**：保留好购房合同、付款凭证、以及任何与开发商沟通的记录，这些将作为维权的证据。 2. **协商解决**：首先尝试与开发商协商，明确表达您的诉求，要求其履行合同义务或退还房款。 3. **法律咨询**：咨询专业律师，了解您的法律权益和可能的法律途径。律师可以帮助您分析合同条款，评估开发商的违约责任。 4. **法律行动**：如果协商无效，您可以根据律师的建议，向法院提起诉讼，要求解除合同并要求开发商退还房款及可能的违约金或损害赔偿。 5. **关注抵押问题**：由于商铺已被抵押，这可能影响您的权利实现。在诉讼过程中，您可能需要关注抵押权的实现情况，必要时可申请法院对抵押权进行处理。 请注意，具体操作需根据实际情况和当地法律法规进行，建议尽快联系律师获取专业法律服务。