关于您所询问的问题，房屋买卖合同的效力取决于多个因素，包括但不限于以下几点。 委托人的授权是否合法有效。如果委托人没有获得有权代表其签订合同的权限，那么该合同可能无效。 合同的内容是否符合法律规定。例如，买卖双方必须在合同中明确约定交易的具体细节，如价格、付款方式等。 有无其他相关文件的支持，比如产权证明或租赁合同等。 合同是否存在欺诈行为或其他违反法律法规的行为。 对于您的第二个问题，即是否有委托代理同意书对合同的有效性产生影响。一般来说，在签订合同时，如果有委托代理人，则需要出具书面的授权委托书，并且该委托书应当经过公证或有其他法定程序确认其有效性。因此，即使委托代理同意书的时间晚于房屋买卖合同，只要委托代理的授权是有效的，那么这份合同仍然可能是有效的。 综上所述，建议您详细审查房屋买卖合同和所有相关的文件，确保它们都是合法有效的，并充分理解各自的权利义务。如果您有任何疑问，建议寻求专业的法律意见以确保自己的权益得到保护。