在这种情况下，债权人可以采取以下步骤来追回欠款： 1. **协商解决**：首先尝试与债务人进行沟通，看是否能够通过协商的方式达成还款协议。 2. **收集证据**：准备所有相关的证据，包括合伙协议、股权转让协议、白条欠条、房产抵押协议等，确保有充分的证据支持自己的债权。 3. **法律咨询**：咨询专业律师，了解在没有进行抵押登记的情况下，房产抵押的法律效力，以及如何通过法律途径保护自己的权益。 4. **催收**：如果协商无果，可以进行书面催收，明确要求债务人按照约定时间还款，并保留催收的证据。 5. **诉讼**：如果债务人拒不还款，债权人可以向法院提起诉讼，要求债务人偿还欠款。在诉讼中，债权人需要提供所有相关证据，证明债权的存在和债务人的违约行为。 6. **执行**：一旦法院判决支持债权人的诉求，债权人可以申请执行，通过法院强制执行债务人的财产，包括但不限于房产、银行存款等。 7. **关注房产抵押问题**：由于房产抵押未进行登记，可能影响抵押权的效力。债权人应咨询律师，了解如何补救，或者在诉讼中提出相关诉求。 8. **关注时效问题**：注意诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法典》规定，债权的诉讼时效一般为三年，但自债权到期之日起计算。债权人需在时效期内提起诉讼。 最后，由于涉及的具体法律问题可能较为复杂，建议债权人及时寻求专业法律服务，以便更有效地维护自己的权益。